Les parcs de stationnement présentent aujourd’hui d’intrigants investissements immobiliers commerciaux. Traditionnellement, la plupart des possibilités de stationnement ne sont pas attrayantes pour les caisses de retraite et les investisseurs institutionnels, mais le faible coût du capital des actifs de stationnement et la solidité des facteurs fondamentaux sous-jacents suscitent un nouvel intérêt pour ce créneau de placement relativement peu connu. Bien qu’il existe des options d’investissement dans les installations de stationnement sur de nombreux marchés, le succès dépend en grande partie de l’emplacement. Trouver les meilleures opportunités peut être un défi pour les petits comme pour les grands investisseurs.
Apprenez comment trouver des rendements rentables dans ce marché difficile à naviguer.
Les investisseurs commencent à se rendre compte qu’un parc de stationnement urbain bien situé offre une croissance stable et à long terme des revenus et que cette catégorie d’actifs devient une partie importante de tout portefeuille immobilier diversifié. La possibilité de réduire considérablement les coûts d’exploitation grâce à l’automatisation et de modifier les tarifs de stationnement pour une courte période ne sont que quelques-uns des avantages d’ investir dans un parking.
Profondeur du marché du stationnement
Selon les estimations de l’International Parking Institute, l’industrie du stationnement génère plus de 20 milliards de dollars par année en revenus bruts de stationnement.
Bien qu’impressionnants, ces chiffres exagèrent considérablement la taille du marché de l’acquisition disponible. Par exemple, de nombreuses installations de stationnement sont situées dans des immeubles à bureaux, des hôtels et des projets à usage mixte. Dans certains cas, les revenus sont déprimés par le stationnement gratuit ou inférieur au marché en raison des politiques publiques des municipalités ou de la nature sensible au prix des générateurs de demande de stationnement, comme les universités, les hôpitaux, les transports publics et les centres commerciaux.
La demande de stationnement suit logiquement le développement économique croissant. Les nouveaux projets de réaménagement de centres urbains (bureaux, hôtels, commerces de détail et autres) remplacent souvent les parcs de stationnement et les terrains de surface existants. Les effets de l’offre et de la demande sont dramatiques : non seulement les nouveaux développements réduisent l’offre, mais ils créent aussi plus de demande. De plus, les municipalités qui limitent la construction de nouvelles installations ou qui rendent la construction très coûteuse augmentent considérablement la valeur des stationnements existants.
Investir dans un parking : analyser et investir
Les investisseurs devraient analyser les investissements dans les structures de stationnement et les terrains en surface de façon aussi approfondie que n’importe quel autre type d’immobilier commercial. L’emplacement, l’entrée/sortie et les modèles de trafic sont tout aussi importants que la capitalisation et les taux de croissance. De plus, la dynamique des installations de stationnement peut changer rapidement, ce qui peut surprendre les propriétaires mal informés et, plus important encore, affecter le rendement prévu des investissements. Par conséquent, les investisseurs potentiels devraient examiner attentivement les actifs de stationnement en conjonction avec l’économie générale du marché local.
L’absence d’une ressource nationale et complète d’installations de stationnement et de propriétaires ajoute à la difficulté de trouver des investissements attrayants. De plus, de nombreux courtiers, investisseurs, banquiers, évaluateurs et exploitants de stationnement locaux ne connaissent pas très bien les nuances des installations de stationnement. Cependant, la connaissance du marché local par les professionnels de l’immobilier commercial leur donne un avantage sur les acheteurs nationaux en matière de localisation et d’achat d’investissements locaux de stationnement.
Investissements publics et privés
Le marché de l’acquisition de stationnements est divisé entre les installations municipales et les installations privées. Les municipalités et les propriétaires privés ont généralement des besoins de financement et des exigences structurantes très différents. Chaque groupe offre des concepts d’investissement uniques et parfois complexes, dont il est important de tenir compte lors de l’analyse des opportunités potentielles des propriétés.
Les municipalités, y compris de nombreux organismes et autorités quasi-gouvernementaux comme les aéroports, les centres de congrès et les stades de sport, possèdent la majorité des places de stationnement à l’échelle nationale. Le climat économique actuel et les réductions des subventions fédérales et étatiques incitent les municipalités à élaborer des méthodes de financement créatives pour les programmes et services nécessaires. L’une de ces méthodes consiste à se départir des biens appartenant à la municipalité, comme les installations de stationnement.
Toutefois, les achats d’actifs municipaux sont assujettis au processus d’appel d’offres public, ce qui prolonge habituellement le délai d’acquisition. De plus, les questions juridiques et fiscales et la politique municipale peuvent compliquer davantage les transactions. Dans bien des cas, il est difficile d’obtenir un titre de propriété en fief simple pour les installations de stationnement appartenant à la municipalité.
Les transactions privées sont plus accessibles et plus faciles à structurer que les achats municipaux. En règle générale, les transactions privées peuvent être conclues dans un délai beaucoup plus court et sont généralement assorties de conditions contractuelles moins contraignantes. Bien que traiter avec des vendeurs privés offre ses propres défis.